Курс Ваш бизнес / Законодательство / Продажа товаров


Переход на главную страницу

 КАК НАЧАТЬ СОБСТВЕННОЕ ДЕЛО БИЗНЕС-ПЛАН
 УПРАВЛЕНИЕ РЕСУРСАМИ
 МАРКЕТИНГ ЭКСПОРТ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
 ФИНАНСЫ БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ
 УПРАВЛЕНИЕ ПЕРСОНАЛОМ

  • Регистрация предприятия
  • Основы права и судебной системы
  • Суд первой инстанции
  • Защита прав потребителей
  • Сделки
  • Обязательства и последствия их нарушения
  • Договоры
  •  Продажа товаров
  • Предприятие и банк: права и обязанности


  • ПРОДАЖА ТОВАРОВ

    1. Продажа товаров
    2. Купля-продажа
    3. Разновидности договора купли-продажи
    4. Поставка
    5. Поставка товара для государственных нужд
    6. Мена
    7. Контрактация
    8. Энергоснабжение
    9. Продажа недвижимости
    10. Продажа предприятия
    11. Заключение

    1. Продажа товаров

    Деятельность большинства малых предприятий связана с необходимостью реализации товаров.

    Вы можете продавать продукцию собственного производства или закупать оптовые партии товаров для реализации. В любом случае Ваши отношения с клиентами будут регулироваться договорами купли-продажи, а с оптовыми торговцами или производителями товаров — договорами поставки.

    2. Купля-продажа

    По договору купли-продажи (ст.454 ГК) продавец обязуется передать имущество (вещь, товар) в собственность покупателю, а покупатель — принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

    Предметом договора купли-продажи служит имущество, которое продавец обязуется передать покупателю, т.е. вещи как движимые, так и недвижимые.

    Определенные вещи ограничены в обороте, то есть могут находиться в собственности граждан и предприятий и продаваться только с разрешения соответствующих государственных органов. К таким вещам относятся оружие и взрывчатые вещества, военная техника, летательные аппараты, лекарственные средства и т.п. Их перечень определен Указом Президента РФ «О видах продукции (работ, услуг) и отходов производства, свободная реализация которых запрещена» от 22 февраля 1992 г. (в ред. распоряжения Президента РФ от 30.11.92 N 743-рп).

    Предметом договора купли-продажи может быть как товар наличный (уже имеющийся на складе), так и товар отсутствующий (который будет получен и передан покупателю через определенное время).

    Предметом договора купли-продажи могут являться также и имущественные права, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (п.4 ст.454 ГК РФ). Например, положения главы, регулирующей общие вопросы купли-продажи, применяются к договорам об уступке патентов на все виды интеллектуальной собственности (изобретения, полезные модели, промышленные образцы). Аналогичен подход и для случаев полной уступки прав на товарный знак и знак обслуживания, а также на топологию интегральных микросхем, на программу ЭВМ или базу данных.

    Следует иметь в виду, что Гражданским кодексом установлены обязательные требования, связанные с указанием в предмете договора купли-продажи наименования и количества товара (п.3 ст.455 ГК РФ). Данные условия являются существенными для договоров купли-продажи, отсутствие которых влечет признание таких договоров незаключенными (см. раздел Договоры).

    Договор купли-продажи является двусторонним, так как у каждой стороны возникают и права, и обязанности. Так в обязательстве передать проданную вещь должником является продавец, а кредитором — покупатель. А в обязательстве уплатить покупную цену — наоборот — покупатель является должником, а продавец — кредитором (подробнее об обязательствах — см. раздел Обязательства и последствия их нарушения).

    Права и обязанности по договору купли-продажи возникают у сторон с момента достижения ими надлежаще оформленного (см. раздел Сделки — Форма сделок) соглашения по всем существенным условиям договора (см. раздел Договоры — Порядок заключения договора), т.е. договор купли-продажи является консенсуальным.

    При купле-продаже право собственности на товар переходит от продавца к покупателю.

    Право собственности (п.1 ст.209 ГК) включает в себя права владения, пользования и распоряжения имуществом.

    • Право владения — это возможность иметь у себя имущество, фактически обладать им, числить его на балансе
    • Право пользования — возможность эксплуатации, хозяйственного использования имущества, его потребления
    • Право распоряжения дает собственнику возможность определять судьбу имущества путем изменения его состояния, принадлежности или назначения

    Кроме того, собственник несет бремя содержания имущества (ремонт, управление, охрана, налоги на имущество ) и риск его случайной гибели, т.е. никто не будет возмещать ему убытки, возникшие вследствие случайного повреждения или уничтожения вещи (ст.210 и 211 ГК).

    Право собственности на проданную вещь переходит к покупателю в момент передачи ему этой вещи, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.223 ГК). Под передачей вещи понимается фактическое вручение ее приобретателю, а также сдача перевозчику для отправки приобретателю, либо сдача в организацию связи для пересылки приобретателю (ст.224 ГК). Гражданский кодекс допускает возможность сохранения права собственности за продавцом до оплаты товара покупателем (например, при продаже товара в кредит, в том числе с рассрочкой платежа) или до наступления иных обстоятельств, указанных в договоре (ст.491 ГК РФ). Покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им другим образом. Иное может быть предусмотрено законом или оговорено сторонами в договоре купли-продажи. Если покупатель в нарушение требований закона или договора совершил отчуждение товара, то такая сделка в силу ст.168 ГК РФ будет считаться ничтожной.

    Если товар не будет оплачен покупателем в срок, установленный договором, или не наступят иные обстоятельства, указанные в нем, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором. Если по договору покупателю предоставлено право отчуждать товар, то продавец не вправе требовать его возврата.

    Форма договора купли-продажи определяется его предметом, а также моментом исполнения. Если предметом договора является недвижимость или иная категория вещей, требующая государственной регистрации, то договор должен быть заключен письменно в форме единого документа, подписанного сторонами и зарегистрирован соответствующим комитетом по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Если договор исполняется в момент его заключения (розничная торговля), то он не требует письменной формы.

    В остальных случаях договор купли-продажи с участием юридических лиц совершается в простой письменной форме (см. раздел Сделки).

    Статьями 463 и 484 ГК устанавливают принцип реального исполнения договора купли-продажи индивидуально-определенной вещи, т.е. в случае уклонения продавца от передачи проданной вещи покупатель имеет право требовать возмещения вызванных убытков и передачи вещи (либо отказаться от договора и требовать только возмещения убытков), а в случае уклонения покупателя от принятия проданной вещи и оплаты ее стоимости продавец вправе требовать от него принятия вещи и оплаты ее стоимости (либо также отказаться от договора и требовать только возмещения убытков).

    Когда предметом договора купли-продажи является индивидуально-определенная вещь (например, произведение искусства) и договоры на ее продажу заключены одновременно с несколькими лицами, то ее собственником становится лицо, которому эта вещь передана. Если же вещь никому не передана, то право требовать передачи вещи имеет лицо, с которым договор заключен раньше, а если это установить невозможно — тот, кто раньше предъявил иск (ст.398 ГК ).

    Цена — определенная денежная сумма, уплачиваемая покупателем продавцу за купленную вещь. Оплата товара в силу требований ст.485 ГК РФ производится покупателем по цене, предусмотренной договором купли — продажи. В том случае, если цена товара в договоре не указана и она не может быть определена исходя из его условий, то оплата производится по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары (п.3 статьи 424 ГК РФ).

    На определенные категории товаров цены регулируются государством. Регулируемые цены, как правило, устанавливаются путем введения фиксированных торговых надбавок к закупочным ценам, которые торгующая организация не имеет права превышать (см. раздел Договоры).

    Согласно ст.486 ГК РФ оплата покупателем товара осуществляется непосредственно до или после его передачи, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором и не вытекает из существа обязательства. «Непосредственно до или после передачи» означает, что срок оплаты должен быть максимально приближен к моменту передачи товара покупателю.

    В том случае, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли — продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса. Эти последствия наступают, когда товар принят покупателем.

    Когда же покупатель в нарушение договора отказывается принять товар и оплатить его, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора. При этом отказ покупателя от принятия товара и его оплаты должен быть явно выражен.

    В договоре купли-продажи может быть предусмотрено, что передача товара будет произведена в определенный срок после его оплаты покупателем полностью или частично (ст.487 ГК РФ). В данном случае речь идет о предварительной оплате товара. Если же срок предварительной оплаты договором не предусмотрен, покупатель обязан произвести оплату товара до его передачи продавцом в разумный срок. Понятия «разумный срок» в законодательстве не содержится. Исходя из обычаев делового оборота думается, что он не может превышать месячного срока. При неисполнении обязательства по оплате товара в этот срок покупатель обязан исполнить его в семидневный срок со дня предъявления продавцом требования о его исполнении. В законе, правда, а также в иных нормативных актах может быть установлен и иной срок исполнения обязательств (ст.314 ГК РФ).

    В том случае, если покупатель все-таки не исполняет своих обязательств, связанных с предварительной оплатой товара, продавец имеет право по своему выбору либо не передавать товар до его оплаты покупателем, либо отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п.2 ст.328 ГК РФ).

    Если предварительная оплата произведена покупателем не в полной сумме, то продавец вправе не передавать неоплаченные товары или отказаться от исполнения договора в части неоплаченных товаров (ст.328 ГК РФ).

    Статья 487 ГК РФ предусматривает ответственность продавца за неисполнение договорных обязательств по передаче покупателю оплаченного последним товара. Так, п.3 ст.487 ГК РФ закреплено право покупателя по своему выбору потребовать от продавца либо передачи товара, либо возврата уплаченной денежной суммы. На сумму предварительной оплаты покупателю уплачиваются проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

    По договору купли-продажи товар также может быть продан с условием его оплаты путем периодического внесения покупателем определенной части цены товара (ст.489 ГК РФ). Важно иметь в виду, что такой договор только в том случае будет являться заключенным, если в договоре содержатся условия о цене товара, порядке, размере и сроках платежа. При не внесении покупателем в установленный договором срок очередного платежа продавец вправе требовать возврата ему товара. Однако это правило не применяется, если сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара либо договором предусмотрены иные последствия просрочки покупателем очередного платежа.

    Если товар по условиям договора продается в кредит, в обязанности покупателя вменяется произвести оплату товара после его передачи продавцом через определенный период времени. Срок такой оплаты устанавливается договором (ст.488 ГК РФ). Если срок оплаты договором не предусмотрен, то он в соответствии с вышеназванной статьей определяется по правилам ст. 314 ГК, согласно которой оплата должна производиться в разумный срок после заключения договора. Последствия неисполнения продавцом обязанности передать товар, проданный в кредит; аналогичны последствиям неисполнения покупателем обязанности по предварительной оплате.

    Последствием неисполнения покупателем обязанности оплатить товар в установленный договором срок, является право продавца требовать оплаты покупателем проданного в кредит товара или же возврата покупателем неоплаченных товаров. На просроченную сумму начисляются проценты по ст.395 ГК РФ, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом или договором купли — продажи.

    Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, товар, проданный в кредит, до его оплаты находится в залоге у продавца (залог в силу закона) (см. раздел Обязательства и последствия их нарушения). Данная норма направлена на обеспечение исполнения покупателем (залогодателем) обязательства по оплате товара и является гарантией прав продавца (залогодержателя) на получение оплаты товара.

    Товар, подлежащий передаче покупателю, должен быть надлежащего качества, т.е. соответствовать условиям договора, а при отсутствии таких условий — товар должен быть обычного качества соответствующего его назначению, указанному в договоре или известному продавцу. Если качество товара определяется государственными стандартами или иными правовыми актами, то качество продаваемой вещи должно быть не ниже установленных требований.

    Последствия продажи вещи с недостатками, а также сроки предъявления претензий покупателем регулируются ст.475 —477 ГК , а также законом «О защите прав потребителей» (см. раздел Защита прав потребителей ).

    3. Разновидности договора купли-продажи

    В соответствии с пунктом 3 статьи 454 ГК РФ «К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия, мена) положения, предусмотренные параграфом 1 (общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров».

    Особенности розничной купли-продажи отражены в § 2 гл.30 ГК, а также в письме Комитета Российской Федерации по торговле от 17 марта 1994 г. N 1-314/32-9, устанавливающим «Примерные правила работы предприятия розничной торговли». Помимо изложенного, вопросы розничной торговли регулируются законом «О защите прав потребителей» от 07 февраля 1992 года (с последующими изменениями и дополнениями) №2300-1 (см. раздел Защита прав потребителей), а также принятыми в соответствии с ним правилами продажи отдельных категорий товаров и оказания услуг.

    Прежде всего, договор розничной купли-продажи является публичным (ст.492 ГК), то есть продажа товаров производится всем гражданам на общих основаниях (см. раздел Договоры — Публичный договор). Льготы для отдельных категорий населения устанавливаются законодательными актами РФ и решениями местных органов исполнительной власти.

    По общему правилу договор розничной купли — продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю товарного или кассового чека либо иного документа, подтверждающего оплату товара, однако законом или самим договором может быть предусмотрено иное (ст.493 ГК РФ). Следует иметь в виду, что отсутствие у покупателя вышеназванных документов не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора.

    Для розничной купли-продажи характерны различные варианты продажи товаров, среди которых наиболее распространенными являются:

    • продажа товаров по образцам
    • продажа товаров с использованием автоматов

    При купле-продаже товаров по образцам следует руководствоваться ст.497 ГК РФ, а также постановлением Правительства РФ от 21.07.1997 года №918 «Об утверждении правил продажи товаров по образцам».

    Образец товара — это товар, выставленный в торговом, демонстрационном зале для ознакомления покупателей и продажи им товаров того же рода. Такую же цель имеет описание товара, его изображение в каталогах.

    Согласно п.28 вышеназванных Правил договор считается исполненным с момента доставки товара в место, указанное в договоре, а если место передачи товара договором не определено, то с момента доставки товара по месту жительства покупателя или получателя, если иное не было предусмотрено договором.

    Если одним из условий договора является оказание услуг по установке, подключению, наладке и пуску в эксплуатацию отдельных технически сложных товаров, на которые в соответствии с технической и эксплуатационной документацией установлено запрещение на самостоятельное выполнение этих процедур покупателем, договор считается исполненным с момента выполнения этих услуг.

    Покупателю предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Односторонний отказ допускается при наличии двух условий: если он последовал до передачи товара и если покупатель возместил продавцу расходы, связанные с исполнением договора (п.3 ст.497 ГК РФ).

    При осуществлении купли-продажи с использованием автоматов в обязанности владельца автомата вменяется предоставление покупателю информации о продавце товара — его наименовании, месте нахождения и режиме работы, а также о действиях, необходимых для получения товара. Особенностью данного договора является то, что он считается заключенным, когда покупателем совершены действия, необходимые для получения товара (оплата, нажатие кнопок и т.д.).

    Ответственность за не предоставление покупателю оплаченного товара несет его продавец, а не владелец автомата, если он продавцом товара не является. Продавец незамедлительно по предъявлении требования покупателем обязан передать ему купленный товар или возвратить уплаченную сумму.

    Гражданским кодексом РФ определены два условия продажи товара, которые могут быть оговорены сторонами при заключении договора розничной купли-продажи:

    • продажа товара с условием его доставки покупателю
    • продажа товара с условием его принятии покупателем в определенный срок

    Продажа товара с условием о его доставке покупателю

    По договору розничной купли — продажи продавец может взять на себя обязанность доставить товар в место, указанное покупателем. Оно может совпадать с местом жительства покупателя — гражданина, а может и не совпадать. Если же в квитанции или ином документе, оформленном на оказание услуг по доставке, не указан иной адрес, он доставляется по месту жительства покупателя, указанному в ней.

    Договор розничной купли — продажи считается исполненным с момента вручения товара покупателю, а при его отсутствии — любому лицу, предъявившему квитанцию или иной документ, свидетельствующий о заключении договора или об оформлении доставки товара, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором либо не вытекает из существа обязательства (ст.499 ГК РФ).

    Продажа товара с условием его принятии покупателем в определенный срок

    Договором розничной купли — продажи может быть предусмотрено, что покупатель должен принять товар в определенный договором срок (ст.496 ГК РФ). В течение указанного срока товар не может быть продан другому лицу. В противном случае покупатель вправе потребовать возмещения убытков (ст. 398 ГК РФ).

    Непринятие покупателем товара в установленный срок по общему правилу является его отказом от исполнения договора. Иные последствия могут определяться законом или договором. Например, договор может предусматривать, что в случае неявки покупателя за оплаченным товаром он принимается продавцом на хранение со всеми вытекающими из этого последствиями.

    По общему правилу, дополнительные расходы продавца, связанные с передачей товара в установленный срок, включаются в цену товара, т.е. продавец не вправе требовать от покупателя возмещения этих расходов. Иное может предусматривать закон, другие правовые акты или договор.

    Продажа товаров населению производится всеми предприятиями, а также индивидуальными предпринимателями с обязательным применением контрольно-кассовых машин в силу Федерального закона от 22 мая 2003 г. N 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт». Без применения контрольно-кассовых машин расчеты с населением осуществляются согласно постановлению Совета-Министров — Правительства Российской Федерации от 30 июля 1993 г. (с последующими изменениями и дополнениями) N 745 «Об утверждении положения по применению контрольно-кассовых машин при осуществлении денежных расчетов с населением и перечня отдельных категорий предприятий (в том числе физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, в случае осуществления ими торговых операций или оказания услуг), организаций и учреждений, которые в силу специфики своей деятельности либо особенностей местонахождения могут осуществлять денежные расчеты с населением без применения контрольно-кассовых машин». Без применения контрольно-кассовых машин могут осуществлять расчеты с населением организации, предприятия, учреждения, их филиалы и другие обособленные подразделения (в том числе физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица) при условии выдачи ими документов строгой отчетности, приравниваемых к чекам, по формам, утвержденным Министерством финансов Российской Федерации по согласованию с Государственной межведомственной экспертной комиссией по контрольно — кассовым машинам.

    Если Вы осуществляете продажу товаров или оказание услуг населению, Вы должны:

    • регистрировать контрольно-кассовые машины
    • использовать исправные контрольно-кассовые машины для осуществления денежных расчетов с населением
    • выдавать покупателю (клиенту) вместе с покупкой (после оказания услуги) отпечатанный контрольно-кассовой машиной чек за покупку (услугу), подтверждающий исполнение обязательств по договору купли-продажи (оказания услуги) между покупателем (клиентом) и соответствующим предприятием
    • обеспечивать работникам налоговых органов и центров технического обслуживания контрольно-кассовых машин беспрепятственный доступ к контрольно-кассовым машинам

    За нарушение требований закона «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт» предусматривается следующая ответственность:

    • при продаже товаров, выполнении работ либо оказании услуг при отсутствии установленной информации либо без применения контрольно-кассовых машин предприятие подвергается штрафу в размере, предусмотренном статьей 14.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях, т.е. от 300 до 400 минимальных размеров оплаты труда.
    • за нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о реализуемом товаре (работе, услуге), об изготовителе, о продавце, об исполнителе и о режиме их работы штраф - от пятидесяти до ста минимальных размеров оплаты труда.
    • невыдача чека лицом, обязанным выдать его покупателю (клиенту), или выдача чека с указанием суммы менее уплаченной, наказывается штрафом в 10-кратном установленном законом размере минимальной месячной оплаты труда, но не менее 20 процентов от стоимости покупки (услуги)

    Согласно письму Комитета Российской Федерации по торговле от 17 марта 1994 г. N 1-314/32-9, устанавливающему «Примерные правила работы предприятия розничной торговли», при продаже технически сложных товаров и других непродовольственных товаров, которые в случае выхода из строя в период гарантийного срока могут быть возвращены в магазин. Покупателю выписывается товарный чек с указанием в нем названия (номера) магазина, наименования и сорта (артикула) изделия, цены, даты продажи и фамилии продавца. Товарный чек выписывается в двух экземплярах, один из которых передается покупателю. В техническом паспорте на изделие также проставляется дата и год продажи, штамп магазина, фамилия продавца.

    Если продажа производится методом самообслуживания, то товары должны быть расфасованы и на упаковке должны быть указаны наименование и сорт товара, вес нетто, цена и дата фасовки.

    Расчеты за товары, приобретаемые методом самообслуживания, производятся в едином расчетном узле.

    Покупатель имеет право:

    • на помощь в выборе товара, консультацию о его свойствах, назначении, способах ухода, порядка эксплуатации и демонстрации отдельных товаров в действии
    • проверять цену товара (по сопроводительным документам), правильность веса и меры отпущенных товаров, их качество самостоятельно или по его просьбе с помощью работника магазина, а также правильность показания весоизмерительных приборов
    • оставить на хранение отобранные или оплаченные товары
    • в предприятиях, реализующих товары в стеклотаре, требовать приемки стеклянной тары из-под купленных товаров, на которую установлены залоговые цены, и возврата этой суммы
    • вносить в Книгу отзывов и предложений замечания и предложения по качеству и порядку обслуживания покупателей

    При выборе и покупке товара покупатель обязан:

    • соблюдать санитарные, противопожарные и другие требования
    • не входить в магазин в пачкающей одежде, с животными, громоздкими предметами, не курить в торговом зале
    • производить отбор продовольственных товаров без упаковки только с помощью соответствующего инвентаря
    • при входе в торговый зал самообслуживания с вещами ставить в известность работников торгового зала об аналогичных товарах, приобретенных в другом магазине
    • набирать товары только в инвентарную тару и сохранять кассовый чек до выхода из торгового зала самообслуживания
    • возмещать предприятию ущерб за поврежденные по его вине товары

    Необходимо отметить, что покупатель, отбирающий в зале самообслуживания товары и предлагающий в кассе деньги к оплате этих товаров, делает предложение заключить договор (оферту), а кассир, принимающий деньги, совершает акцепт.

    Таким образом, момент заключения договора купли-продажи в данном случае совпадает с моментом оплаты товара в кассе. До оплаты покупатель вправе в любой момент отказаться от приобретения отобранного товара (возвратив его на место).

    Риск случайной гибели или порчи товара, уже отобранного, но не оплаченного покупателем лежит на продавце. При этом не исключается ответственность покупателя за умышленное или неосторожное повреждение или уничтожение товара.

    Купив товар, покупатель вправе его обменять, если этот товар не подошел ему по размеру, фасону, форме, габаритам, расцветке или комплектации (ст.502 ГК РФ). Однако указанное право покупателя ставится в зависимость от совокупности условий. Во-первых, это касается только непродовольственных товаров. Во-вторых, обмену подлежат лишь те товары, которые не были в употреблении, сохранили свои потребительские свойства, и покупатель может доказать, что приобрел товары у данного продавца. В-третьих, требование об обмене должно быть предъявлено не позднее 14 дней с момента передачи товара покупателю, если ему не объявлен более длительный срок.

    Обмен товара производится в месте покупки или в иных местах, объявленных продавцом (например, при продаже товаров по образцам, когда товары доставляются покупателю со склада продавца, оптовых торговых организаций или от изготовителя, продавец при наличии соглашения с ними может определить, что товар обменивается в месте нахождения этих лиц).

    Если аналогичный товар дороже, то покупатель доплачивает разницу в ценах продавцу, а если дешевле, то продавец возвращает эту разницу покупателю. При этом цена на обмениваемый товар определяется исходя из цены, уплаченной покупателем при заключении договора, а в случае продажи товара в кредит — исходя из цены, определенной договором.

    Убытки, понесенные покупателем вследствие обмена товара (например, по доставке товара продавцу), продавец не возмещает, т.к. обмен товара не связан с нарушением им обязательства по договору.

    Если в момент предъявления требования у продавца нет необходимого для обмена товара, то покупатель может вернуть ему приобретенный товар и получить уплаченную за него цену.

    Следует иметь в виду, что обмену подлежат не все непродовольственные товары. Так, законом «О защите прав потребителей», а также постановлением Правительства Российской Федерации от 19 января 1998 г. N 55 «Об утверждении правил продажи отдельных видов товаров, перечня товаров длительного пользования, на которые не распространяется требование покупателя о безвозмездном предоставлении ему на период ремонта или замены аналогичного товара, и перечня непродовольственных товаров надлежащего качества, не подлежащих возврату или обмену на аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации» установлен исчерпывающий перечень непродовольственных товаров надлежащего качества, не подлежащих обмену на аналогичный товар.

    Санитарные требования к содержанию предприятия и его работникам устанавливаются Госкомсанэпидемнадзором РФ. В частности, требования к предприятию, реализующему продовольственные товары, закреплены в «Санитарных правилах для предприятий продовольственной торговли», утвержденных Постановлением Госкомсанэпиднадзора от 30.12.94 N 14.

    4. Поставка

    По договору поставки поставщик, являющийся предпринимателем, обязуется в обусловленные сроки (срок) передавать в собственность покупателю товар, предназначенный для предпринимательской деятельности или иных целей, не связанных с личным (семейным, домашним) потреблением, а покупатель обязуется принимать товар и платить за него определенную цену (ст.506 ГК).

    Отличие договора поставки от договора купли-продажи состоит в том, что:

    1. поставщиком (продавцом) может быть только лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (предприятие или индивидуальный предприниматель), а покупателем может быть лицо, использующее приобретаемый товар для предпринимательской деятельности или для иных целей, отличных от домашнего (личного, семейного) потребления (например для научно-исследовательских, благотворительных, культурно-просветительских, образовательных целей), то есть в большинстве случаев покупателем является также предприятие или индивидуальный предприниматель, но из числа возможных покупателей не исключаются граждане и некоммерческие организации
    2. передача товара происходит после заключения договора, как правило, в несколько этапов (передача отдельных партий товара)
    3. предметом договора поставки бывают, как правило, движимые вещи, не являющиеся индивидуально-определенными (единственными в своем роде)

    Так же, как и договор купли-продажи, договор поставки являетcя двусторонним и консенсуальным. Поэтому к договору поставки применяются правила, регулирующие договор купли-продажи, если иное не установлено Гражданским кодексом (ст.454 ГК ).

    Поскольку одной из сторон договора поставки в любом случае является предприятие или индивидуальный предприниматель и момент исполнения обязательств по договору не совпадает с моментом его заключения, для этого договора обязательна простая письменная форма (ст.160 ГК ).

    Договор поставки может быть заключен путем подписания сторонами единого документа или обмена документами с помощью средств связи (п.2 ст.434 ГК), а также совершения действий по выполнению условий, указанных в письменном предложении заключить договор (п.3 ст.434 и п.3 ст.438 ГК). Например, поставщик отгружает первую партию в количестве, указанном в заказе.

    В соответствии со ст.507 ГК сторона, получившая предложение заключить договор поставки, но не принявшая мер по согласованию условий договора и не уведомившая другую сторону об отказе заключить договор в течение 30 дней со дня получения предложения, обязана возместить убытки, вызванные уклонением от согласования условий договора.

    Являясь разновидностью договора купли-продажи, договор поставки в качестве существенного условия должен содержать указание на наименование и количество поставляемого товара.

    Кроме того, если по договору поставки передаче подлежат товары в определенном ассортименте (определенное соотношение по видам, моделям, размерам, цветам и иным признакам), продавец обязан передать покупателю товары в ассортименте, согласованном сторонами (п.1 ст.467 ГК РФ).

    Стороны в договоре поставки могут оговорить комплектность поставляемого товара. В этом случае продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий условиям договора о комплектности (ст.478 ГК РФ). Если же стороны условие о комплектности не включили в договор, продавец обязан передать покупателю товар, комплектность которого определяется обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

    Помимо изложенного, в договоре поставки следует делать указание на тару (упаковку), в которой товар подлежит передаче. Передать товар в определенной таре (упаковке) является обязанностью продавца в силу ст.481 ГК РФ. Исключение составляют товары, которые по своему характеру не требуют затаривания (например, товары, отгружаемые покупателю в контейнерах).

    По общему правилу покупатель обязан возвратить поставщику многооборотную тару и средства пакетирования, в которых поступил товар (ст.517 ГК РФ) в сроки, установленные законом, иными правовыми актами или договором, однако по соглашению сторон тара может остаться у покупателя. Другое правило действует в отношении всей прочей тары. Тара, кроме многооборотной и средств пакетирования, а также упаковка возвращаются покупателем (получателем) поставщику лишь при условии, что обязанность их возврата предусмотрена договором.

    Продаваемые товары должны быть надлежащего качества, требования к которому определяются договором. В том случае, если для поставляемых товаров установлены государственные стандарты, то качество поставляемых товаров должно быть не хуже предъявляемых ими требований.

    В случае поставки товаров ненадлежащего качества недостатки которых не были оговорены продавцом, покупатель вправе по своему выбору:

    • соразмерного уменьшения покупной цены
    • безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок
    • возмещения своих расходов на устранение недостатков товара

    Если поставка товара ненадлежащего качества является существенным нарушением договора, например, покупатель обнаружил неустранимые недостатки, покупатель вправе по своему выбору:

    • отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы
    • потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору

    В договоре поставки может быть предусмотрена поставка товаров отдельными партиями в определенные сроки. В том случае, если такие сроки не указаны, товары в силу требования ст.508 ГК РФ должны поставляться равными партиями помесячно, если иное не предусмотрено договором или обычаями делового оборота (ст.508 ГК ).

    Досрочная поставка допускается только в случаях, прямо предусмотренных в договоре (в соответствии со ст.315 ГК ). При задержке поставки товара покупатель вправе отказаться от приемки и оплаты очередной партии, уведомив об этом поставщика. Но если очередная партия была отгружена до получения этого уведомления, то покупатель обязан ее принять и оплатить (п.3 ст.511 ГК ).

    Во избежание разногласий между сторонами в договоре поставки необходимо указывать чьим транспортом, а также на каких условиях будет осуществляться доставка товаров (п.1 ст.510 ГК РФ). В том случае, если в договоре не содержится указания на то, чьим транспортом или на каких условиях осуществляется доставка товара, право выбора последних предоставляется поставщику. Иное может быть установлено непосредственно законом, иными правовыми актами, а также обычаями делового оборота либо вытекать из существа обязательства.

    Если по условиям договора покупатель должен произвести выборку товара, т.е. получить товар в месте нахождения поставщика и срок такой выборки договором не оговорен, выборка должна производиться в разумный срок после получения уведомления поставщика о готовности товара (п.2 ст.510 ГК РФ).

    Цена договора поставки складывается из стоимости отдельных партий товаров, подлежащих поставке и устанавливается по соглашению сторон. В случаях, когда цены на поставляемые товары подлежат государственному регулированию, договор должен содержать ссылки на соответствующие прейскуранты или иные нормативные акты, которыми утверждены цены. Цена товара может быть выражена как в рублях, так и в иностранной валюте. При установлении цены в иностранной валюте целесообразно указывать, что оплата производится в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, однако данное указание является лишь рекомендацией, поскольку п.2 ст.317 ГК РФ предусматривается, что стороны могут предусмотреть иной курс или иную дату его определения.

    Односторонний отказ от исполнения договора поставки допускается, если договором не предусмотрено иное, в случаях существенного нарушения договора одной из сторон, то есть нарушения, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст.523 ГК).

    Нарушение договора поставки поставщиком предполагается существенным в случаях:

    • поставки товаров ненадлежащего качества с недостатками, которые не могут быть устранены в приемлемый для покупателя срок
    • неоднократного нарушения сроков поставки товаров

    Нарушение договора поставки покупателем предполагается существенным в случаях:

    • неоднократного нарушения сроков оплаты товаров
    • неоднократной невыборки товаров

    При вышеуказанных обстоятельствах расторгнутым или измененным договор поставки будет считаться с момента получения одной из сторон уведомления другой стороны об одностороннем отказе от исполнения договора. Сторонами также может быть согласован иной срок расторжения или изменения договора (п.4 ст.523 ГК РФ).

    5. Поставка товара для государственных нужд

    Государственными нуждами в соответствии с п.1 ст.525 ГК РФ признаются определяемые в установленном законом порядке потребности Российской Федерации или субъектов Российской Федерации, которые обеспечиваются за счет средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования.

    Поставка товаров для государственных нужд осуществляется на основе государственного контракта на поставку для государственных нужд, который по общему правилу разрабатывается государственным заказчиком и направляется поставщику (п.528 ГК РФ), а также заключаемых в соответствии с ним договоров поставки товаров для государственных нужд (п.1 ст.525 ГК РФ). Заключение государственного контракта производится на основе заказа государственного заказчика, принятого поставщиком.

    Следует иметь в виду, что для государственного заказчика, разместившего заказ, который был принят поставщиком, заключение государственного контракта является обязательным, равно как и с поставщиком, победившем на специализированном конкурсе(п.4 ст.527 ГК РФ).

    Для поставщика обязательным является заключение контракта в двух случаях:

    • если об этом прямо указано в законе
    • при условии возмещения поставщику государственным заказчиком убытков, которые могут быть причинены в связи с выполнением государственного контракта

    Основанием для заключения договора поставки товаров для государственных нужд является извещение о прикреплении покупателя к поставщику (исполнителю), выданное государственным заказчиком в соответствии с государственным контрактом. Такое извещение делается в том случае, если государственным контрактом предусмотрено, что поставка товаров осуществляется поставщиком (исполнителем) определяемому государственным заказчиком покупателю по договорам поставки для государственных нужд. Причем такое извещение должно быть направлено поставщику и покупателю государственным заказчиком не позднее 30 дней со дня подписания государственного контракта (ст.529 ГК РФ).

    В том случае, если поставщик отказывается от заключения договора поставки для государственных нужд, покупатель вправе предъявить в суд иск о понуждении поставщика заключить договор (п.5 ст.529 ГК РФ).

    Что же касается покупателя, то он вправе отказаться полностью или частично от товаров, указанных в извещении о прикреплении, без сообщения каких-либо мотивов, т.е. извещение о прикреплении никаких обязанностей для покупателя не порождает. Об отказе покупателя государственного заказчика уведомляет поставщик. В этом случае государственный заказчик, не позднее тридцати дней с момента получения уведомления, должен выбрать один из вариантов исполнения государственного контракта, т.е. либо выслать поставщику извещение о прикреплении к нему другого покупателя, либо направить отгрузочную разнарядку, либо сообщить о своем согласии принять и оплатить товары (ст.530 ГК РФ).Согласно п.3 ст.530 ГК РФ при уклонении государственного заказчика от совершения одного из вышеуказанных действий поставщику предоставлена альтернатива: либо требовать от государственного заказчика принятия и оплаты товаров, предусмотренных государственным контрактом, либо продать товары по своему усмотрению с отнесением на государственного заказчика возможных при продаже товаров убытков (разумных расходов).

    Согласно ст.534 ГК РФ государственный заказчик вправе отказаться от товаров для государственных нужд в случаях, когда потребность в товарах соответствующего вида отпала. Однако государственный заказчик может воспользоваться своим правом лишь при условии, если он возмещает поставщику все убытки, причиненные отказом. Полный или частичный отказ государственного заказчика от исполнения государственного контракта порождает право поставщика отказаться от исполнения заключенных на его основе договоров поставки товаров для государственных нужд, а также право предъявить государственному заказчику требования о возмещении убытков, причиненных изменением или расторжением договора поставки (ст.534 ГК РФ).

    Оплата товара по договору поставки для государственных нужд определяется на основании ст.ст.531-532 ГК РФ. Оплата товара производится по цене, которая была согласована при заключении государственного контракта. В том случае, если поставка товаров осуществляется указанному государственным заказчиком лицу (получателю), оплата товаров производится непосредственно государственным заказчиком, если иное не оговорено в государственном контракте. При поставке товаров покупателям оплата таких товаров производится непосредственно покупателями. В данном случае государственный заказчик выступает поручителем по этому обязательству. Такое правило означает, что при отказе покупателя от оплаты либо нарушении им сроков оплаты поручитель — государственный заказчик несет перед поставщиком солидарную с покупателем ответственность, если государственным контрактом не предусмотрена иная (ст. 363 ГК).

    Пунктом 1 ст.533 ГК РФ устанавливается тридцатидневный срок для возмещения государственным заказчиком убытков, которые причинены поставщику в связи с выполнением государственного контракта. Срок для возмещения убытков исчисляется со дня передачи товаров. Нарушение государственным заказчиком обязанности по возмещению поставщику убытков, вызванных выполнением государственного контракта, дает поставщику право отказаться от дальнейшего исполнения государственного контракта и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением государственного контракта (п.2 ст.533 ГК РФ).

    Расторжение государственного контракта в связи с невозмещением убытков порождает право поставщика односторонне отказаться и от исполнения договора поставки товаров для государственных нужд, заключенного на основании извещения о прикреплении. Требование о возмещении убытков, причиненных как исполнением, так и расторжением договора поставки поставщик предъявляет к государственному заказчику (п.3 ст.533 ГК РФ).

    6. Мена

    Согласно ст.567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Обмениваемыми товарами могут быть любые вещи, кроме тех, которые изъяты из оборота или ограничены в обороте. При обмене товаров каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

    По общему правилу право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам одновременно после обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами. Иные, чем вышеуказанное правило, могут быть предусмотрены законом либо договором мены. Так, например, при обмене недвижимостью право собственности возникает у каждой из сторон не одновременно, а после выполнения регистрационных процедур.

    Обмениваемые товары предполагаются равноценными, а расходы, связанные с их передачей и принятием, возложены на каждую из сторон. Вышеуказанное правило применяется, если сторонами не оговорено иное (п.1 ст.568 ГК РФ).

    Если обмениваемые товары предполагаются неравноценными, такая неравноценность должна быть заранее предусмотрена договором. Сторона, передающая товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар (п.2 ст.568 ГК РФ).

    7. Контрактация

    По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную им сельскохозяйственную продукцию заготовителю — лицу, осуществляющему закупку такой продукции для переработки или продажи (п.1 ст.535 ГК РФ).

    Производителем может быть юридическое лицо (коммерческая организация), выращивающее (производящее) сельскохозяйственную продукцию либо гражданин, занимающийся этим видом предпринимательской деятельности, в том числе глава крестьянского (фермерского) хозяйства. Заготовителем также являются коммерческая организация либо индивидуальный предприниматель, закупающие сельскохозяйственную продукцию для последующей продажи либо последующей переработки.

    Обязанности сторон по договору

    Обязанности заготовителя

    По общему правилу в обязанности заготовителю вменяется приемка выращенной сельскохозяйственной продукции по месту ее нахождения. Заготовитель также обязан обеспечить вывоз такой продукции. Данная норма применяется в том случае, если в договоре не содержится иных условий (п.1 ст.536 ГК РФ).

    Следует иметь в виду, что в том случае если непосредственная приемка сельскохозяйственной продукции осуществляется заготовителем в месте его нахождения, заготовитель не вправе отказаться от принятия продукции. Однако данное правило действует в том случае, если сельскохозяйственная продукция передана заготовителю в срок, обусловленный в договоре, а также передаваемая сельскохозяйственная продукция соответствует условиям договора (п.2 ст.536 ГК РФ).

    Обязанности производителя сельскохозяйственной продукции

    Согласно ст.537 ГК РФ производитель сельскохозяйственной продукции обязан передать сельскохозяйственную продукцию в том количестве и ассортименте, которые предусмотрены в договоре контрактации.

    Следует иметь в виду, что помимо вышеуказанного, как у заготовителя, так и у производителя сельскохозяйственной продукции имеется и ряд других обязанностей, поскольку в части, не урегулированной статьями, посвященными договору контрактации, применяются правила о договоре поставки, а также в соответствующих случаях нормы о поставке товаров для государственных нужд (п.2 ст.535 ГК РФ). Это, например, касается сроков передачи продукции, порядка затаривания и т.д.

    Условия ответственности производителя сельскохозяйственной продукции за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств определены, исходя из принципа благоприятствования производителю, применяемого с учетом особенностей сельскохозяйственного производства, подверженного не всегда предсказуемым влияниям воздействия среды.

    Поэтому в исключение из общего правила, устанавливающего применение ответственности за нарушение обязательств должником при осуществлении предпринимательской деятельности независимо от наличия вины (ст.401 ГК), норма cт.538 ГК РФ предусматривает ответственность производителя перед заготовителем только за виновное нарушение.

    Это правило неприменимо к ответственности заготовителя, нарушившего договорные обязательства. Заготовитель несет ответственность перед производителем по правилам, установленным п.3 ст.401, т.е. независимо от наличия или отсутствия в этом его вины.

    8. Энергоснабжение

    Согласно п.1 ст.539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию. Заключение договора энергоснабжения возможно, если потребитель выполнил технические условия по присоединению энергопринимающего устройства к действующим энергетическим сетям, что должно быть удостоверено органами госэнергонадзора, а также при условии обеспечения учета потребляемой энергии.

    Обязанности сторон по договору энергоснабжения

    Обязанности энергоснабжающей организации

    Основной обязанностью энергоснабжающей организации является подача электроэнергии в количестве, предусмотренном договором энергоснабжения и с соблюдением режима подачи энергии, который определяется сторонами. Абоненту предоставлено право изменять количество принимаемой энергии при условии возмещения энергоснабжающей организации расходов в связи с таким изменением (ст.541 ГК РФ).

    Кроме того, энергоснабжающая организация обязана подавать энергию, качество которой соответствует требованиям государственных стандартов. Нарушение этой обязанности влечет за собой возможность отказа от оплаты такой энергии абонентом (ст.542 ГК РФ).

    Обязанности абонента

    Основной обязанностью абонента является производство оплаты энергоснабжающей организации за поставляемую энергию. Кроме того, ст.543 ГК РФ в обязанности абонента вменяется обеспечение надлежащего технического состояния и безопасности эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования, соблюдение установленного режима потребления энергии. При возникновении аварий, пожаров, неисправностей приборов учета абонент обязан незамедлительно сообщить об этом энергоснабжающей организации.

    В обязанности абонента также вменяется уведомление энергоснабжающей организации о присоединении к своим сетям иных потребителей (субабонентов). В силу ст.545 ГК РФ передача энергии абонентом субабоненту возможна только с предварительного согласия энергоснабжающей организации.

    Согласно ст.310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения договора или одностороннее изменение его условий. Исключение из этого правила закреплено в ст.546 ГК РФ для граждан, использующих энергию для бытового потребления. Им предоставлено право расторгнуть договор энергоснабжения в одностороннем порядке при условии уведомления об этом энергоснабжающей организации и полной оплаты использованной энергии.

    В соответствии со ст.523 ГК РФ при нарушении существенных условий договора энергоснабжения абонентом, в качестве которого выступает юридическое лицо, в частности, неоднократном нарушении сроков оплаты использованной энергии, также допускается односторонний отказ от исполнения договора. В этом случае энергоснабжающая организация вправе прекратить поставку энергии абоненту согласно порядку и в сроки, определенные договором или специальными правилами, регулирующими вопросы энергоснабжения.

    Вопросы ответственности сторон по договору энергоснабжения регулируются ст.547 ГК РФ. Ответственность по договору энергоснабжения является ограниченной: сторона имеет право требовать в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору другой стороной возмещения только реального ущерба, т.е. понесенных расходов и стоимости поврежденного или утраченного имущества (п.1 ст.547 ГК РФ). Следует иметь в виду, что регулирование энергоснабжающей организацией потребления (ограничение потребления или отключение энергии) может осуществляться только на основании закона или иных правовых актов. Если в результате регулирования допущен перерыв в подаче абоненту электроэнергии, энергоснабжающая организация несет ответственность перед абонентом при наличии вины.

    9. Продажа недвижимости

    Предметом договора купли-продажи недвижимого имущества является любая недвижимость, указанная в ст.130 ГК РФ (земельный участок, квартира, здание, морские суда и др.), которая подлежит передаче продавцом в собственность покупателя.

    Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Кроме того, в договоре должно содержаться указание на расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В том случае, если стороны не оговорят предусмотренных выше условий, такой договор считаться заключенным не будет.

    К существенным условиям договора продажи недвижимости законодатель относит и цену недвижимого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п.1 ст.555 ГК РФ).

    Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена письменная форма, причем составлен он должен быть в виде одного документа, подписанного сторонами. В случае невыполнения требования законодателя такой договор будет являться недействительным (ст.550 ГК РФ).

    В силу ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

    При уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, при этом при необоснованном отклонении стороны от государственной регистрации перехода права собственности, она должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п.3 ст.551 ГК РФ).

    Следует иметь в виду, что по общему правилу при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок. При этом речь идет о той части, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования (например, о части земельного участка, прилегающей к крыльцу здания или необходимой для подхода (прохода) к нему).

    В тех случаях, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на иных правах — праве аренды, праве пользования и т.д. В ситуации, когда стороны договора продажи недвижимости правовую судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право собственности на соответствующую часть земельного участка.

    Иное правило установлено, если продавец недвижимости не является собственником земельного участка. Продажа недвижимости допускается без согласия собственника этого участка, однако только в том случае, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. Покупатель недвижимого имущества в данном случае приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п.3 ст.552 ГК РФ).

    Возможна обратная ситуация, когда продается земельный участок без передачи в собственность недвижимого имущества (ст.553 ГК РФ). В этом случае за продавцом недвижимости сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, причем условия такого использования определяются договором продажи этого земельного участка. При отсутствии в договоре условий пользования земельным участком, у собственника недвижимости (продавца земельного участка) появляется ограниченное право пользования (сервитут) той частью проданного земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с назначением.

    При продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением и другой недвижимостью, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости (п.2 ст.555 ГК РФ).

    Возможна ситуация, когда цена на недвижимость определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера. В таком случае при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества (п.3 ст.555 ГК РФ).

    Законодатель предъявляет определенные требования к порядку передачи недвижимого имущества продавцом покупателю. Данный порядок регулируется ст.556 ГК РФ. Согласно п.1 названной статьи передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

    Причем продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости покупателю после вручения последнему и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Данная норма не является императивной, поэтому законом, а также договором может быть предусмотрено иное (п.1 ст.556 ГК РФ).

    В соответствии с п.2 ст.556 ГК РФ если продавец передает покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора, о чем имеется оговорка в передаточном акте (ином документе), а покупатель все же ее принимает, то продавец считается ненадлежаще исполнившим договор. В этом случае покупатель в соответствии со ст.393 ГК вправе требовать от продавца возмещения ему убытков.

    В том случае, если продавец передает покупателю недвижимость, которая не соответствует условиям договора о ее качестве, покупателю предоставляется несколько вариантов поведения (ст.475 ГК РФ):

    • требование от продавца соразмерного уменьшения покупной цены
    • требование к продавцу о безвозмездном устранении недостатков недвижимости в разумный срок
    • требование к продавцу о возмещении своих расходов на устранение недостатков недвижимости

    Данные правила применяются в том случае, если недостатки передаваемой недвижимости не были оговорены продавцом.

    В том случае, если покупатель обнаружил неустранимые недостатки в недвижимости, а также такие недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов, либо которые проявляются после их устранения, а также другие подобные недостатки, он вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи недвижимости и потребовать возврата уплаченной за нее денежной суммы.

    Особенности продажи жилых помещений

    Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене. Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и зарегистрированным в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах (БТИ, администрация муниципального образования). Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст.289 ГК РФ).

    Помимо цены и предмета договора, существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень тех лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением.

    10. Продажа предприятия

    В силу ст.559 ГК РФ по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Понятие предприятия как имущественного комплекса дано в ст.132 ГК РФ. Согласно ст.132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия, как имущественного комплекса, входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

    Имущество, входящее в состав предприятия как имущественного комплекса, переходит к покупателю, если иное не предусмотрено в договоре продажи предприятия как имущественного комплекса. Что же касается передачи прав, полученных на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, то такие права передаче не подлежат, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

    Ст.560 ГК РФ содержит требования к форме договора продажи предприятия, аналогичные общим требованиям продажи недвижимости. Кроме того, к договору продажи предприятия в обязательном порядке должны быть приложены следующие документы:

    • акт инвентаризации
    • бухгалтерский баланс
    • заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия
    • перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия
    • перечень кредиторов, характер, размер, сроки их требований

    Следует иметь в виду, что перечисленные выше документы должны быть составлены и рассмотрены сторонами до подписания договора продажи предприятия.

    Согласно п.3 ст.560 ГК РФ договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Кроме того, государственной регистрации подлежит и переход права собственности на предприятие в силу ст.564 ГК РФ. При этом право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю. Данное правило является общим и иное может быть предусмотрено в договоре купли-продажи предприятия.

    При продаже предприятия исключительно важно урегулировать судьбу входящих в его состав обязательств. Все кредиторы продавца по обязательствам, включаемым в состав предприятия, должны быть уведомлены о продаже предприятия до его передачи покупателю. Уведомление может быть сделано как непосредственно продавцом, так и покупателем (п.1 ст.562 ГК РФ).

    В течение трех месяцев со дня получения уведомления кредитор может дать согласие на перевод долга, либо:

    • потребовать прекращения либо досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков
    • потребовать признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части

    В том случае, если кредитор не был уведомлен надлежащим образом, он может предъявить иск об удовлетворении вышеизложенных требований. Срок предъявления таких требований равен одному году со дня, когда кредитор узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю (п.3 ст.562 ГК РФ).

    Отсутствие надлежащего уведомления кредиторов влечет за собой для продавца и покупателя солидарную ответственность перед ними по включенным в состав переданного предприятия долгам (см. раздел Обязательства и последствия их нарушения).

    При передаче предприятия необходимо составить передаточный акт, причем подготовка предприятия к передаче, составление и представление на подписание передаточного акта осуществляется продавцом за его счет. Иное, правда, может быть предусмотрено в договоре продажи предприятия. Переданным предприятие считается со дня подписания передаточного акта обеими сторонами и с этого момента на покупателя переходит риск случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (ст.563 ГК РФ).

    Согласно п.2 ст.565 ГК РФ когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором содержатся сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия. Данная норма применяется, если право на предъявление иных требований не предусмотрено договором.

    В том случае, если покупатель приобрел предприятие и обнаружил в его составе долги продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, он вправе требовать от продавца уменьшения покупной цены. Однако продавцу предоставляется право доказать, что покупатель знал о таких долгах во время заключения договора и передачи предприятия (п.3 ст.565 ГК РФ).

    Покупателю п.5 ст.565 ГК РФ предоставлено право расторгнуть или изменить договор продажи предприятия и возвратить то, что исполнено сторонами по договору, посредством обращения в суд. Данное правило применяется в том случае, если установлено, что предприятие не пригодно для его использования вследствие недостатков, ответственность за которые несет продавец, а также эти недостатки не устранены продавцом в соответствии с требованиями ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно.

    11. Заключение

    После изучения данного раздела Вы должны запомнить следующие вопросы правового регулирования купли-продажи товаров:

    • понятие и содержание договора купли-продажи и договора поставки
    • различия и сходства между договорами купли-продажи и поставки
    • особенности розничной купли-продажи
    • поставка товаров для государственных нужд
    • мена
    • контрактация
    • энергоснабжение
    • продажа недвижимости
    • продажа предприятия

    Теперь Вы готовы к изучению заключительного раздела из блока Законодательство Предприятие и банк: права и обязанности.

    Вверх
     
    ЗАО «МАРП»
    113035, Москва, Болотная ул., д. 12, стр. 3
    Тел: 7 (095) 234-53-73, Факс: 7 (095) 234-53-82
    E-mail: made@binec.ru
    TopList