Методика расчета арендной платы применяется при сдаче в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы.

Рассчитанная в соответствии с данной Методикой величина арендной платы не включает стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг.

Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:

• затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание объекта аренды (исключая эксплуатационные расходы), возмещаемые арендатором;
• доходная часть, равная чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды без прямого учета вида деятельности арендатора.

Формула расчета арендной платы имеет вид:

АПЛ = А_затр+ А_дох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ * S * К_д*К_вд* К_кор),

где:

• АПЛ - годовая величина арендной платы;
• А_затр - затратная составляющая арендной платы;
• А_дох - доходная составляющая арендной платы;
• ОТ - отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизационные отчисления в размере не менее 2% от полной восстановительной стоимости объекта аренды;

  Величина ОТ определяется по формуле:

  ОТ = С_пвс * К_от,

  где:

  • С_пвс - полная восстановительная стоимость арендуемой площади по данным отчета об оценке рыночной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года);
  • К_от - коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы;
• НКЛР - величина расходов собственника, связанных с оформлением объекта для сдачи его в аренду;
• СТР - величина страхового взноса за арендуемый объект ;
• ОЦ - оценка рыночной стоимости 1 кв.м арендуемого объекта;
• S - площадь арендуемого объекта;
• К_д - коэффициент доходности от использования объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы, устанавливаемый нормативными актами города Москвы;
• К_вд - коэффициент видов деятельности

  Постановлением Правительства Москвы от 30 ноября 2004 г. N 838-ПП принято предложение Департамента имущества Москвы об исключении из методики расчета арендной платы коэффициента вида деятельности арендатора (Квд).

• К_кор - корректирующий коэффициент, отражающий категорию арендатора.

Величина арендной платы (АПЛ) изменяется ежегодно в зависимости от изменения коэффициентов и уровня ожидаемой инфляции, используемых при подготовке бюджета города Москвы на очередной финансовый год.

Коэффициенты расчета арендной платы, изменение которых возможно ежегодно - К_от, НКЛР,СТР, К_д,обосновываются, определяются и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономического развития г.Москвы на очередной год.

Страхование объекта осуществляется собственником (арендодателем) с последующим возмещением этих затрат из арендного платежа.

Оценка (ОЦ) рыночной стоимости и полной восстановительной стоимости объекта нежилого фонда (объекта оценки) для целей аренды проводится лицензированным оценщиком и отражается в отчете об оценке объекта нежилого фонда (объекта оценки) и в договоре аренды нежилого помещения.

Величина Коэффициента доходности (К_д) определяется при формировании прогноза социально-экономического развития на очередной год и устанавливается правовым актом города Москвы.

Корректирующий коэффициент (К_кор) дифференцируется по трем категориям арендаторов:

• категория арендаторов, минимальная арендная плата которым установлена нормативно-правовым актом города Москвы;
• категория арендаторов, льгота по арендной плате которым установлена правовым актом города Москвы;
• категория арендаторов, льготы по арендной плате которым не предусмотрены.

Коэффициент принимается равным нулю (К_кор=0) для категории арендаторов, которым нормативно-правовым актом города Москвы установлена минимальная арендная плата. Договор аренды на праве пользования (без права выкупа, сдачи в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки права аренды, залога и внесения права аренды в уставный капитал) заключается сроком до 1 года с последующим переоформлением на новый срок при подтверждении права на установление минимального размера арендной платы.

Коэффициент принимается равным не ниже 1/2 части планируемого дохода (не ниже К_кор=0,5) для категории арендаторов, которым правовым актом города Москвы установлена соответствующая льгота. Договор аренды на праве пользования (без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал) заключается сроком до 5 лет, при ежегодном подтверждении права на льготу по арендной плате.

Коэффициент принимается равным 1,0 (К_кор=1,0) для коммерческой категории арендаторов, получивших право аренды на общих основаниях (конкурс/аукцион), договор аренды может заключаться сроком свыше 5 лет, на праве пользования и владения (в том числе с правом выкупа арендованного объекта в соответствии с действующим законодательством, сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал).

Величина арендной платы не может быть ниже уровня стоимости затратной составляющей арендной платы.

Индивидуальное предоставление льгот не допускается.

Для арендаторов, осуществляющих инвестиции в социально-культурную и производственные сферы по направлениям, финансируемым из бюджета, допускается снижение расчетной величины доходной части арендной платы, но не более чем на 50%. Уровень снижения арендной платы устанавливается нормативным правовым актом города, носящим адресный характер и содержащим условия, величину и срок действия.