 |
Раздел V.ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫПри рассмотрении вопроса о необходимости государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества следует различать: регистрацию сделок (договоров) аренды недвижимого имущества; регистрацию прав аренды недвижимого имущества. В зависимости от времени заключения договора аренды, срока его действия и иных обстоятельств, установленных законом, государственной регистрации подлежали либо одновременно: как сделки, так и права аренды, либо отдельно: только сделки или только права аренды недвижимого имущества. В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о 21.07.97 г. №122-ФЗ. В ст. 131 ГК РФ содержится перечень прав, подлежащих государственной регистрации. Данный перечень не является исчерпывающим и может быть расширен в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, если договор аренды недвижимого имущества заключен на срок менее одного года, государственной регистрации его не требуется. В случае заключения договора аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года, государственная регистрация такой сделки осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ и законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии со ст. 131 ГК РФ орган, производящий регистрацию, по ходатайству лица, которому принадлежит эта недвижимость, обязан удостоверить произведенную регистрацию и выдать документ о зарегистрированном праве (сделке) или сделать соответствующую отметку на представленном ему для регистрации документе. Органы, осуществляющие государственную регистрацию сделок с недвижимостью, а также порядок регистрации определяются законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». C 1 января 2005 года органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в г. Москве, является Федеральная регистрационная служба по городу Москве. Согласно Федерального закона №122-ФЗ "О государственной регистрации прав..." документом, удостоверяющим произведенную государственную регистрацию права, является Свидетельство о государственной регистрации права по форме, согласно Приложения №14 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Свидетельство о государственной регистрации является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серию и номер. За государственную регистрацию прав в соответствии с налоговым законодательством взимается государственная пошлина. Для целей исчисления налоговой базы по налогу на прибыль организаций на основании пп. 10 п. 1 ст. 364 Налогового кодекса РФ, арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией. При этом на основании норм ст. 252 НК РФ расходы должны быть обоснованы (экономически оправданы) и документально подтверждены.Налогоплательщик единого налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы налогообложения (объект налогообложения – доходы, уменьшенные на величину расходов), может отнести арендные платежи к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу, на основании пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Согласно ст. 4 и 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе право аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Следует отметить, что в случае неосуществления государственной регистрации сделок (договоров) аренды, когда обязательность такой регистрации установлена действующим законодательством РФ, данные сделки будут подпадать под действие норм ст. 165 ГК РФ (последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации). Согласно п.1 данной статьи несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. В соответствии с п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Как следует из приведенной выше нормы, право аренды недвижимого имущества не входило в перечень прав, государственная регистрация которых была предусмотрена непосредственно ГК РФ. Однако в данной статье прямо указано на необходимость государственной регистрации ограничений права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи. Кроме того, данный перечень не является исчерпывающим и предполагает возможность введения обязательной государственной регистрации иных прав на недвижимое имущество иными законами. В частности, Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившим в силу 31 января 1998 г., установлено, что наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда (ст. 4). В ст. 26 закона прямо указано, что право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Под иными правами в ст. 131 ГК РФ понимаются в том числе и обязательственные права, которыми являются и право аренды (права арендатора), и непосредственно указанные в названной статье права залогодержателя (ипотека), а не вещные права, закрытый перечень которых дан в ст. 216 ГК РФ и полностью продублирован в ст. 131 ГК РФ. Для возникновения прав арендатора по пользованию и владению либо только по пользованию зданием или сооружением с одновременным прекращением обязательств арендодателя по передаче имущества необходима государственная регистрация такого права (прав арендатора и ограничение права собственности арендодателя), что в Законе о регистрации нашло свое отражение в понятии «регистрация права аренды». Кроме того, в ст. 655 ГК РФ прямо указан порядок определения момента исполнения арендодателем обязательств по передаче здания или сооружения арендатору, а именно после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Учитывая требования ст. ст. 8, 131 ГК РФ и ст. ст.2, 4, 26 Закона о регистрации, можно сделать вывод о том, что законом как раз предусмотрено иное, т.е. пока право аренды (права арендатора, ограничение права собственности арендодателя) не зарегистрировано, обязательства арендодателя по передаче здания или сооружения считаются не исполненными, а права арендатора не возникшими. В ст. 2 Закона о регистрации прямо указано, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, в том числе ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, т.е. права аренды. При этом не имеет значения, нуждается договор аренды в зависимости от его срока в государственной регистрации или нет. Помимо сказанного следует добавить, что в соответствии с п. 6 ст. 33 Закона о регистрации его действие распространяется на правоотношения, возникшие после введения его в действие. По правоотношениям, возникшим до введения Закона в действие, он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после введения его в действие. Кроме того, п. 1 ст. 6 указанного закона установлено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента его вступления в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Также нужно отметить, что если необходимость государственной регистрации сделок аренды недвижимого имущества зависит от срока действия договора, то государственная регистрация права аренды недвижимого имущества не зависит ни от каких обстоятельств и должна осуществляться в обязательном порядке. Как уже было сказано выше, в случае несоблюдения установленного законом требования о государственной регистрации сделки такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Любое заинтересованное лицо может предъявить требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, притом что суд вправе и по собственной инициативе применить такие последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ). Общие положения о последствиях недействительности сделок содержатся в ст. 167 ГК РФ. Прежде всего недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Это означает, что действия сторон недействительной сделки не влекут за собой возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, на которые такие действия были направлены. По общему правилу при недействительности сделки стороны обязаны возвратить друг другу все полученное по такой сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить стоимость полученного в деньгах (двусторонняя реституция). Однако следует отметить, что в интересах защиты добросовестной стороны сделки, подлежащей государственной регистрации, в п. 3 ст. 165 ГК РФ предусмотрена возможность при уклонении другой стороны от государственной регистрации осуществить такую регистрацию через суд на основании и в соответствии с решением суда. При этом согласно п. 4 ст. 165 ГК РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки (реальный ущерб и упущенную выгоду, ст. 15 ГК РФ), вызванные задержкой в регистрации сделки. В отличие от несоблюдения требований закона к государственной регистрации сделок (договоров) аренды недвижимого имущества неосуществление государственной регистрации права аренды на это имущество не влечет недействительности самой сделки. Например, при заключении договора аренды недвижимого имущества сроком менее одного года достаточно соблюдения письменной формы договора путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Такой договор будет считаться заключенным в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. С момента заключения договора у его сторон возникают корреспондирующие права и обязанности. В частности, с момента заключения договора аренды у арендодателя возникает обязательство по передаче арендуемого имущества арендатору, а арендатор вправе требовать передачи ему этого имущества. Исполнение обязательства арендодателя по передаче арендатору недвижимого имущества непосредственно связано с государственной регистрацией права аренды (права владения и пользования у арендатора, ограничения права собственности арендодателя), помимо подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Соответственно возникновение у арендатора законного права пользования и владения арендованным недвижимым имуществом возникает также с момента государственной регистрации права аренды. При обоюдном отказе сторон договора аренды недвижимого имущества от государственной регистрации права аренды имеет место не что иное, как расторжение договора аренды по соглашению сторон. Если от государственной регистрации права аренды отказывается арендатор, то такие действия должны квалифицироваться как односторонний отказ от исполнения договора аренды, что в итоге ведет к его расторжению. В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ арендодатель вправе потребовать через суд расторжения договора аренды по основаниям существенного его нарушения арендатором, учитывая то, что передача объекта составляет суть договора аренды. Кроме того, согласно п. 5 ст. 453 ГК РФ арендодатель вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора. В случае отказа арендодателя от государственной регистрации права аренды к нему должны применяться нормы п. 3. ст. 611 ГК РФ, а именно: если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. В любом случае при неосуществлении государственной регистрации права аренды по заключенным и действительным договорам аренды недвижимого имущества можно говорить о неисполнении сторонами договора аренды вытекающих из него обязательств и, как следствие этого, — о соответствующих правовых последствиях такого неисполнения, вплоть до расторжения договора. Недействительность сделки следует отличать от расторжения договора, которое возможно как по соглашению участвующих в нем сторон, так и в силу требования одной из сторон договора, когда это допускается законом или соглашением. Различие между недействительностью и расторжением сделки (договора) состоит в следующем: основанием первого является неправомерность сделки, а второго — различные обстоятельства, требующие прекращения договора, несмотря на его законность; расторжение договора возможно только на будущее и не устраняет признания взаимных прав и обязанностей, возникших в период его действия; для применения института недействительности сделки установлены специальные давностные сроки (ст. 181 ГК РФ), а возможность требовать расторжения договора какими-либо сроками не ограничена и допустима в течение всего периода его действия. |